商业建筑规划设计控制要点
1、 总平面的设计要求
1.1 购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。
1.2 购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。
1.2.1 自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。
1.2.2 应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。
1.2.3 规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。
1.3 大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。
1.4 北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55%。
1.5 购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。并且不能在商铺前横向设车道出入口。
1.6 人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。
2、 购物中心的设计要求
2.1 购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50 米。首层
商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。购物中心商铺原则上不对外开门。
2.2 购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。
3、 室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）
3.1 室内步行街的中庭必须设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小， 中庭形状要有所不同。主中庭开洞面积大于600 平方米，次中庭开洞面积300~400平方米左右。两中庭间距离宜大于100 米。
3.2 严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。
3.3 若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。重油烟餐饮业态尽可能放置在三层，以减少其对一、二层的影响；油烟尽可能高空排放。
3.4 三层室内步行街使用率（租赁面积与步行街总建筑面积之比）应达到50%。
3.5 室内步行街的尺度
3.5.1 室内步行街的长度以280~350 米为宜，宽度宜为38—40米，3.5—4.0 万平方米。
3.5.2 室内步行街两侧店面之间宽度：首层9~10米，二、三层15~17 米。
3.5.3 室内步行街走道净宽宜3.5~4 米，“洞”口宽度宜为9 米，“桥”的净宽度宜为3.5 米，中庭周围走道净宽应适当加宽，观光电梯处走道必须加宽，可至5~6 米。“洞”口及“桥”边缘不得设反梁。
3.5.4 室内步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大0.8 米左右。
3.5.5 室内步行街的剖面：步行街一般为三层。首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制不低于3.6 米和3.3米。
3.5.6 室内步行街第三层延伸到二层室外街商铺上方的，室内步行街必须注意向外侧偏移。占室外步行街三层的，应退后外街5 米左右。
3.6 室内步行街卫生间的设置：
3.6.1 根据室内步行街的长度不同，一般设3~5 组卫生间。
3.6.2 卫生间的间距为80~100 米，面积为70~100平方米/组。
3.6.3 每组卫生间蹲位：男厕不宜少于5 个，女厕不宜少于10 个；男卫生间小便斗不应少于5 个；洗手盆各不应少于4个。
3.6.4 室内步行街卫生间应与主力店合用，应考虑无障碍设计。
3.7 室内步行街的采光廊和中庭的采光天棚应考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件。中庭的吊挂件预留6~8 个，要考虑方便安装LED 电子屏，总荷载20KN。采光廊按每跨预留一处吊挂件，应考虑电动提升装置。
3.8 室内步行街中庭的采光天棚及步行街的采光廊必须进行节能设计，应设置电动遮阳装置。
3.9 主力店对室内步行街开口的设置原则：
3.9.1 主力店对室内步行街的主要开口，单边连接设置一处，双边连接不超过两处。
3.9.2 主要开口尺寸为一个整跨，位置宜尽量设置在中庭区域。
3.10 室内步行街地面为浅暖色石材。
3.11 室内步行街的电梯及自动扶梯设计要求：
3.11.1 自动扶梯距步行街主入口不小于10 米，间距宜控制在50 米左右。
3.11.2 自动扶梯应靠洞口一侧并平行布置，以免遮挡视线。
3.11.3 提升高度为两层及两层以上的自动扶梯，靠外墙时应不留缝，临空一侧必须做安全防护，招标采购前必须明确保护高度。
3.11.4 室内步行街的自动扶梯应有一组通往地下停车场各层。
3.11.5 观光梯在中庭设置，以2 部为一组，观光梯轿厢要使用玻璃使其通透，井道为钢和玻璃结构，观光梯应通到地下停车场各层，在停车场应设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调。厅外入口处应设计防护设施。
3.11.6 室内步行街的货梯，吨位为1.6~2 吨，可与主力店合用（不含百货）。供室内步行街独立使用的货梯不应超过2 组。
3.12 室内步行街的各层内外出入口均应设置人流计数系统。
4、 百货楼的设计要求
4.1 在总图中百货楼应设置在重要区位，贴临广场，应设置单独的对外出入口。
4.2 百货单层面积宜大于5000 平方米，总建筑面积宜为2.5~3万平方米。
4.3 百货宜设置中庭。中庭宜居中布置，一般占4~6个柱跨。
4.4 百货对室内步行街开口宜设置在中庭。
4.5 百货一般在中庭两侧各设置1 组自动扶梯。
4.6 最终百货楼的中庭是否设置，需以百货租户的意见为主要参考依据。
5、 娱乐楼的设计要求
5.1 娱乐楼应设置单独的对外出入口。
5.2 娱乐楼为四层时常态各层布置为：电玩或待定、桌球吧、KTV、影城，楼层位置可根据设计调整。
5.3 在二、三线城市中，影城只做8~9 个厅，即：一个容纳280~300 人左右的大厅、一个VIP厅、其余均为不超过200 人的中厅。
5.4 省会以上城市应设10 个厅（含）以上。部分市场好的城市或区位可以考虑12~15个厅。10厅的影城中需设一个300 人以上的大厅；除VIP厅外，其余影厅人数均不得少于100 人。各影城影厅人数应有级差，同样规模影厅不得超过4厅。
5.5 室内步行街首层设立影城售票位（位置与影城区域互补）。
6、 综合楼的设计要求
6.1 综合楼原则上不设健身业态，各层业态构成分别为：待定、电器（或其它）、儿童城、酒楼（主题餐厅）。
6.2 综合楼应设置单独的对外出入口；酒楼在一层宜设置独立门厅并设电梯。
7、 独立酒楼的设计要求
7.1 酒楼应设置单独的对外出入口。
7.2 酒楼首层设独立大堂，面积约150 平方米左右，两层通高，2~3 部客梯，大堂宜与步行街
连通。
8、 超市的设计要求
8.1 超市原则上只在室内步行街内设置一个出入口，不对外单独开口。
8.2 总建筑面积宜控制在1.2~1.6 万平方米。
8.3 规划设计部应对超市的外租区进行管控，商管公司配合，避免出现“第二条室内步行街”。
9、 五星级（含超五星级）酒店的设计要求
9.1 总图设计要求：
9.1.1 在总图中酒店应设置在重要区位，贴临城市主路，宜独立设置。
9.1.2 酒店主入口门前宜退红线25 米。
9.2 酒店地下部分设计要求：
9.2.1 地下部分主要功能为后勤服务、停车及设备用房，根据情况设置夜总会。
9.2.2 地下建筑面积（不含停车面积）设置夜总会的不得超过8000 平方米，不设置夜总会的不得超过6500 平方米。
9.2.3 夜总会只表示范围，不做内部布置。
9.3 酒店首层设计要求：
9.3.1 首层大堂挑空区面积宜600~800平方米，距入口10 米以内不得有柱子，以横向布置大堂为宜。
9.3.2 自助餐区域应设置VIP间。
9.3.3 客梯区域应考虑避免总服务台视线通视。
9.4 酒店二层设计要求：
9.4.1 酒店二层一般为餐饮功能，为中餐厅和风味餐厅。
9.4.2 北京、上海等大城市可设西餐厅；地级市的酒店不设风味餐厅，仅设中餐厅。
9.4.3 酒店的中餐厅，包房宜为8~12 间；其中应至少设一间豪华包房，面积在100 平方米以上，餐台宜为25~30位以上。所有项目中的餐厅包房都要有送餐间，最好带卫生间。
9.4.4 滨江酒店（如福州、武昌等沿江项目），餐厅要放在四层并设室外观景平台，康体部分放在二层。
9.5 酒店三层设计要求：
9.5.1 酒店三层为会议及大宴会厅功能。
9.5.2 应考虑设置1~2 个会见厅，其中一个可容纳40 人的大会见厅，会见厅应设置卫生间及衣帽间。
9.5.3 宜设置一个250~300平方米左右的中会议室，及中小会议室8 个左右，可以与大宴会厅不在一个楼层。
9.5.4 应考虑足够面积的卫生间。
9.5.5 应考虑衣帽间。
9.5.6 大宴会厅根据城市不同净面积约在1300~1800平方米左右，并可同时分隔成为3 个中型会议厅使用。
9.6 酒店四层设计要求：
9.6.1 酒店四层原则上为康体功能。
9.6.2 考虑游泳、健身及跳操、美容美发及SPA 会所等功能。
9.6.3 SPA 会所应按立天唐人的全套间模式设计，根据面积设置5~7 套，每套约150~300平方米左右。每套均含桑拿、SPA功能，并考虑单间及棋牌室。冷热水池高出地面500，下降500，水面净高约为500~600mm。
9.6.4 酒店健身房做100~200 平方米。
9.6.5 酒店泳池的休息区宜40~50 平方米。
9.6.6 美容美发应设置1~2间VIP房间。
9.7 酒店行政楼层设计要求：
9.7.1 行政酒廊应紧邻客梯电梯间布置，位置应考虑周边环境景观。
9.7.2 行政酒廊的接待台应迎宾布置。
9.8 酒店卫生间的设计要求：
9.8.1 酒店公共卫生间必须做两道门，进入第一道门后再分男女。
9.8.2 卫生间最好设计成比较方正的空间，洁具靠边布置，房间中间最好能留出4平方米左右的空地，不要设计成狭长的空间。
9.8.3 大宴会厅男卫生间里小便斗不少于10 个，厕位8 个左右。女卫生间厕位数约15个左右。
9.8.4 酒店套间客房的卫生间要设两个洗手盆，总统套浴缸不应过高，高度控制在500左右。
9.9 酒店配套设施设计要求：
9.9.1 酒店凡多部货梯在一个核心筒内的，一定要布置在一起，不得分散布置。
9.9.2 酒店裙房中的设备机房尽可能放在夹层中，少占用有效面积。
9.9.3 空调一律采用四管制。
9.9.4 酒店冷、热水给水管路要分开设置。
9.10 酒店层高设计要求：
9.10.1 首层大堂高不小于12 米（7 米+5米），滨水酒店适当增加。
9.10.2 宴会厅层高不小于10 米。
9.10.3 客房层高宜为3.6~3.8 米。
9.11 酒店的其他设计要求：
9.11.1 三北地区（东北、西北、华北）新建酒店的外立面饰面材料尽可能采用石材，少用铝板（考虑酸雨腐蚀）。
9.11.2 酒店计算套房比例时，总统套不计算在内。
9.11.3 六星级酒店一律不设双床间，五星级配30%左右。
10、室外步行街（底商）的设计要求
10.1 除北京、上海外，原则上不做3层室外步行街商铺，以2层一拖二模式为主。
10.2 严禁设计三层分层销售的室外步行街。原则也不设计一、二层分层销售的商铺。
10.3 室外步行街（指大商业以外）商铺上的塔楼全部做结构转换。
10.4 室外步行街街宽一般约9~15米。
10.5 所有室外步行街应设公共卫生间，每条街至少设一处。商铺内预留卫生间给排水管道。
10.6 室外步行街不应做大树和水景。
10.7 商铺进深一般为10~14米，以12 米为宜，面宽4.2 米左右。
10.8 底商不做过街楼，采用全断开的形式。
10.9 室外步行街根据长度在转折处设置两个左右节点空间。
11、写字楼的设计要求
11.1 写字楼的定义：“甲级写字楼”代表“5A写字楼”或“高级写字楼”，做中央空调；“写字楼”代表“公寓”、“SOHO”或普通档次销售写字楼，不做中央空调。
11.2 写字楼入口不要正对电梯厅，入口正对面可以考虑服务台或背景墙。
11.3 甲级写字楼应设置两层共享的入口大堂，大堂挑空部分面积约250~400平方米；甲级写字楼标准层层高宜为3.8 米。独立的甲级写字楼应考虑环绕型大堂。
11.4 甲级写字楼客梯：按照5000 平方米左右设一部客梯考虑。
11.5 回迁写字楼应优先采取插蜡烛的方式，设100平米左右的大堂。
12、商管物管用房的设计要求
12.1 商业综合体地上部分考虑部分商业管理用房。
12.2 地下设约600 平方米的商管物业用员工餐厅（含厨房）。
13、配套教育设施的设计要求
13.1 所有项目中的配套学校、幼儿园宜设置地上游泳池，游泳池须考虑对外经营的需要。
13.2 总建筑面积在60 万平方米以上项目中的配套学校应设置球类馆、游泳馆，在两馆内考虑设置多功能厅。
13.3 小学应设置200 米环形跑道和长度不小于100 米的直线跑道；中学应设置300 米或400的环形跑道以及长度不小于120 米的直线跑道。
14、立面的设计要求
14.1 立面设计原则：
14.1.1 有蜡烛的大商业立面应突出裙房商业部分；
14.1.2 大商业部分应突出步行街入口，做到二~三层高，同时考虑二级主力店入口及三级写字楼入口的对应关系。
14.2 广告位及店招的设计要求：
14.2.1 广告位应从二层开始，不要在四层及以上布置广告位。广告位高度宜为5~15米。
14.2.2 每个商业广场广告位10~15块左右，临主要街道应考虑约50平方米以上的大幅面广告位。三北地区除京、津、西安外，减少广告位至10 块左右。
14.2.3 所有的主力店中，只给超市和百货提供免费的广告位（超市给一个，百货可以给两个），其它主力店只提供免费的店招。
14.2.4 购物中心里面广告不得凹在外立面内，广告要成组布置。竖向广告位连续布置可考虑最多3 个，横向的可3~4 个。长度比1:1.6~1：1.8 最好，竖向的可酌情放大到不超过1：2.5。
14.2.5 广告位和店招的位置、尺寸必须由规划设计部在立面设计时统一考虑。
14.2.6 室外立面上应设置一块大型LED，面积约100 平方米，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED 的维护保养以及防水的需求。
14.3 外立面不应采用全玻璃幕墙设计。
15、景观设计要求
15.1 持有物业景观设计要求
15.1.1 广场硬铺装的设计图案要简洁明快，不出现大面积小规格铺装材料，消防通道铺装材料厚度为5cm，其他部分厚度为3cm，表面进行烧面水洗防滑处理。光面材料宽度不得大于25cm，达到防滑目的。
15.1.2 酒店主入口大门雨篷下地面铺装净宽不小于13米，地面铺装材料和大堂材质相呼应。
15.1.3 酒店停车位设计方面，根据场地考虑VIP 车位，同时大巴车停车位不少于3 个，并考虑临时出租车等候点。
15.2 室外步行街景观设计要求：
15.2.1 街区宽度通常为12m以下和12m—15m两种街区，部分街区超过15m。
15.2.2 街区无水景、无配置大乔木设计。
15.2.3 街区商铺入口尽量不出现台阶，以的坡度的形式进行设计。
15.2.4 街区要进行雕塑小品设计，街口设置街牌，街区要进行滚动灯箱广告设计。
15.2.5 街区每隔70—80m的距离设置一个给水和保洁给电点，严寒地区水表及管道需采取防冻措施。
15.2.6 街区的灯具为无道旗设计，街宽度为12 米以下的街区设置一排灯具，高度为4.0—4.5m；12—15m街区设置双排灯具，高度为4.5—5m；一般他们的间距不大于13 米，照度标准为50—80lx。
16、夜景照明设计要求
16.1 持有物业的夜景照明应能反映商业综合体的特点，与商业建筑相匹配。商业广场夜景照明 照度要充足，并严格按照公司签批的A、B版建造标准执行。
16.2 广场照明系统原则上不采用地埋灯，步行街入口广场以及百货入口广场设置一到两个高杆 灯。
16.3 照明设计公司应与幕墙设计公司配合并会签图纸，在开业前完成现场灯光调试。
16.4 夜景照明验收应按照公司签批的夜景照明方案验收。
17、地下室及配套用房的设计要求
17.1 地下车库宜考虑改造成双层机械停车的可能。
17.2 地上面积8万平方米以上的购物中心的地下车库，平层停车至少800辆以上。二线以上城市商业停车位不少于1000 个，三线城市不少于800个。